[특별기고] “한국 부동산시장 양극화” 문제점과 대응방안 woman8114@naver.com

2024년 09월 02일(월) 17:07

정영수 경영학박사 대한여성일보 편집국장/ 논설위원

최근에 서울과 수도권 부동산 시장이 침체에서 벗어나 유례없는 열기로 달아오르고 있다고 한다. 특히 서울의 아파트 가격이 약 70개월 만에 최대 상승폭을 기록하면서, 수도권 전역으로 이 상승세가 빠르게 확산되고 있는 것이다.

이런 상승세 흐름에서 주택 구매를 고려하는 실수요자들은 지금이 매수 적기라고 판단하며 서둘러 시장에 뛰어들어 매매가와 거래량이 동시에 증가하는 등 부동산 시장 전반에 걸쳐 활기가 넘치고 있는 상황인 것이다.

이렇게 서울을 중심으로 일부 수도권 부동산 시장의 열기가 뜨거워지고 있는 가운데, 지방 부동산 시장의 침체가 이어지며 ‘부동산 양극화’가 더욱 확대될 것으로 전망된다.

최근 지방에 부동산시장은 최근 금리인하 기대감으로 저가 매물을 찾는 실수요가 조금은 늘고 있지만 시장 회복에 대한 예단은 아직 이른 상황이고 지방 주택 시장은 미분양 적체로 몸살을 앓고 있다.

'악성' 으로 분류되는 준공 후 미분양은 12개월 연속 증가세를 이어가고 있는 것이다. 7월 말 기준 준공 후 미분양은 1만6038가구로, 전월보다 8.0%(1182가구) 늘었다. 2020년 10월(1만6084가구) 이후 3년 9개월 만에 가장 많은 수치로 준공 후 미분양은 1만3138가구로 전체의 81.9%를 차지하고 있다.

특히 전남의 미분양 물량은 2502가구로 전월(1627가구)보다 53.8% 증가했다. 대구(1778가구), 경남(1753가구), 제주(1369가구), 부산(1352가구), 경북(1239가구) 등도 악성 미분양 물량이 증가하고 있는 것이다.

부동산시장에 대출금리에 대한 민감도가 큰 지방에서는 최근 금융당국의 금리 개입으로 매수 심리가 더욱 위축될 수 있다는 우려가 가중되고 있는 것이다.

2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행일을 7월 초에서 9월 초로 돌연 연기하면서 가계부채가 급증하자 정부는 은행들에 가계대출 관리를 주문했고 이에 따라 은행들이 대출금리를 높였는데 금리가 너무 높다는 비판이 나오자 태도를 바꿔 강한 시장 개입 의지를 밝히고 나선 것이다.

9월 대출부터 대출 한도를 줄이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용을 예고하며 수도권은 1.2%포인트, 비수도권은 0.75%포인트의 가산금리가 적용되는 것이다.

대출에 고삐를 죄며 안 그래도 미분양 적체가 심각한 지방에서 미분양이 더욱 늘어날 것이란 전망되고 있다.

서울의 평균 집값은 2000년 2억382만원에서 현재 12억9천490만원으로 11억원 가까이 올랐지만, 지방은 6천551만원에서 2억6천557만원으로 2억원 오른 것이다. 전문가들은 앞으로도 이러한 격차가 좁혀지기는 어려울 것으로 진단했다

2024년 하반기 서울과 지방의 주택시장 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망되고 있다. 서울, 수도권은 주택 공급 부족으로 인한 가격 상승세가 이어질 가능성이 높으며, 이에 따라 공급 확대를 위한 실질적인 정책적 대응이 필요로 하며, 반면에 지방은 안정세를 유지하거나 일부 지역에서의 하락세가 계속될 가능성이 높다.

정부에서는 주택 공급 문제를 해결하고, 지역 간의 균형을 맞추기 위한 노력이 필요하다. 그런데 각종 경제정책에서 대통령실과 정부, 여당의 손발이 맞지 않는 것도 문제다.

종합부동산세 완화를 두고서는 대통령실이 “종부세를 사실상 폐지하겠다”고 말했지만 세법개정안에는 종부세 폐지는 물론 완화안이 언급조차 되지 않아 엇박자를 내기도 했다.

정부가 적극적이고 노골적인 시장 개입에 전방위로 나서는 것은 시장의 자율성을 침해하는 것 말고는 더 이상 정책 수단이 남지 않았기 때문으로 풀이된다.

지난달 윤석열정부에서 발표한 8·8 부동산 공급 대책은 시장의 기대를 충족하지 못했고 내수를 활성화하려 해도 가계부채가 급증해 통화정책의 보폭도 좁아졌다. 전문가들은 정부 지나친 규제·개입이 아닌 자율적인 시장원리에 맡기고 근본적 대책이 필요하며 정책 우선순위부터 정해야 할 것이다.

우리나라의 “부동산 양극화” 의 주된 원인을 저성장과 규제에 있으며 기업하기 좋은 환경을 만들고 자원배분의 순위를 시장이 결정토록 하여 경제의 활력을 되찾기만 한다면, 결국 경제 전체의 파이가 커져 양극화 문제가 자연스럽게 해결이 될 것으로 전망된다.

젊은 30~40대 근로자들이 정말로 좋은 직장이 보장이 되고 교육과 의료서비스 등 완비된다면 서울이나 수도권에 거주해야 할 필요가 없게 되고 자연스럽게 부동산문제도 해결이 될 것으로 보인다.

최근 부동산시장 동향을 살펴보면 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 지방의 주택 매매시장은 거래 절벽에서 침체되는 양극화 현상이 심화되고 있다.

지방에 부동산 시장을 살리기 위해서는 지금의 서울·수도권 위주의 부동산정책을 과감히 개선해야 한다. 공공기업이나 산업단지를 과감하게 지방으로 이전하여 좋은 일자리를 만들어 주고 연령별, 직업별, 성별 통계를 기반한 주거단지 계획 수립이 필요하다.

그에 맞춰 입지와 학군, 산업, 문화지역을 중심으로 양질의 주거환경 조성과 차별화된 세제 혜택 및 금융지원 등을 통해서 투자자들이 서울·수도권으로 몰리지 않도록 지방에 대한 근본적이고 획기적인 부동산 정책 패러다임의 전환이 이루어 지도록 정부의 혁신적인 대책이 있어야 할 것이다.