정영수 경영학박사/ 여성일보 경영자문위원장(현)/ 전남대경영연구소 전임연구원(전)

한국 부동산시장은 최근에 총체적인 어려움을 겪고 있다. 공급자는 부도와 자금난으로 몸살을 앓고 있고 수요자는 부동산거래 자체가 되지 않아 힘들어 하고 있다. 예전처럼 집과 땅을 사놓기만 하면 값이 오르거나 대출로 금융담보로 제공해 현금을 만질 수 있었던 시절은 옛말이고, 부동산은 거래절벽에 서 있다. 최근 광주지역 주택사업 경기전망이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했다.

주택산업연구원이 최근 발표한 ‘2025년 12월 10일에 발표한 한국건설산업연구원(건산연)에 지난달 건설기업경기실사지수(CBSI)는 전월 대비 5.9포인트 상승한 72.2를 기록했다. 지수가 기준선인 100을 밑돌면 건설 경기를 비관적으로 보는 기업이 더 많다는 것을, 100을 웃돌면 낙관적 시각이 우세함을 의미한다.

향후에 지역별 양극화가 심화하여 수도권은 가격 상승 압력이 지속될 것으로 예상되지만, 광주 등 지방 시장은 인구 감소와 경제 침체로 인해 부동산 시장의 하락폭이 회복이 어려울 전망이다.

2026년에 광주·전남지역의 부동산 시장 이슈는 금리의 향방과 주택 수요의 회복이라고 할 수 있다. 각종 부동산 규제가 완화된 상황에서 금리가 상승을 멈추거나, 미세하게 떨어진다면 주택을 구매하고자 하는 수요 심리가 일부 회복될 수 있을 것이다. 최근 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 2025년에 12월 11일에 금리를 0.25% 인하하여 3.5%~3.75%범위로 결정하였다.

그동안 위축됐던 국내 부동산 시장에 대한 약간의 회복 기대감이 커지고 있다. 국내 금리가 하향 안정화를 보일 경우 대출 부담 감소와 거래 증가 현상을 보이면서 기존 주택은 물론 오피스텔, 상가 등 부동산 시장에 대한 관심도 높아질 가능성이 클 것이란 전망이 나오고 있기 때문이다.

문재인정부에서 시행됐던 각종 부동산 규제 정책중에서 대출규제(DSR 등)와 금융제도가 경제활성화를 위하여 완화된다면 주택 가격이 회복 상승할 가능성이 있다. 다만 현 상황이나 금융정책 방향을 살펴보면 2026년에도 주택시장에서 수요증가는 제한적일 것으로 전망되고 있다. 경기가 종합적으로 침체국면이지만 내년부터는 광주 민간공원 특례사업 아파트미분양과 경기침체로 지체됐던 재개발 단지들이 예정대로 성공적으로 분양이 되는지에 따라 향후 광주지역의 부동산 시장은 많은 영향을 미칠 것이다.

광주지역의 부동산 시장이 전반적인 침제속에서도 아파트 평균 분양가가 평당 1천925만원, 전남은 1천48만원대로 상승 폭이 가팔라지는 추세를 보였다. 이처럼 전반적인 분양가 상승은 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 건설 원자재 및 인건비 상승이 영향을 미친 것으로 분석된다. 다만 건설자재 비용 상승에 따른 분양가 상승은 적정 시기가 오면 진정될 것이고 높은 분양가에 따른 미분양이 발생시에 땡처리 아파트도 등장 할 가능성도 있다.

부동산시장을 큰 틀에서 살펴보면 부동산은 계속해 상승하거나, 하락하지 않고 주글라파동처럼 등락을 거듭한다. 이제 주택를 매수시에는 거주와 투자목적에 접근방법이 달라져야 한다.

주택을 거주 목적이라면 매매가와 시기를 크게 따지지 말고 희망하는 지역에 적정한 매수물건을 매수해도 된다. 하지만 투자목적으로 접근한다면 인내력을 갖고 매수기회를 노려야 한다. 부동산시장이 불경기이고 어려울 때 투자할 기회도 많아지는 것이다.

투자는 필요를 충족한 다음 여력이 있을 때 하는 것으로 필요에 따른 자금 운용은 사람에게 여유와 느긋함이라는 마법을 안겨준다.이런 불황기에도 부동산투자에 성공하는 사람은 어떤 비결을 가지고 있길래 ‘이기는 선택’을 하는 것일까? 정답은 ‘탄탄한 경제 지식’이다. 경제는 가만히 있어도 저절로 알 수 있는 것이 아니다.

꾸준하게 공부해야 알게 된다. 실제로 내가 여유 있게 살기 위해서는 경제흐름에 대해 알아야 한다. 그래야 투자 수익이 높아지기 때문이다. 부동산에 과도하게 갭투자 했던 소유자중에 담보대출을 많이 받았거나 과도한 전세금을 안고 있다가 상환하지 못하거나 대출이자를 상환하지 힘들게 되면 어쩔 수 없이 경매시장에 등장하게 된다.

특히 역전세로 전세금을 돌려받지 못할 상황에 처한 세입자들의 전세금 반환을 위한 소송이 증가해 경매로 이를 상환 받게 될 것이다.위기에는 기회가 있는 것처럼 이럴 때 전문가는 경매물건을 검색하고, 실제투자에 나서고 있다.

저렴하게 매입해 현금흐름을 만들고, 수익을 실현하는 경매에 대한 관심이 집중되는 시기이기도 하다. 안전마진을 확보하면서 100% 원금보장까지 할 수 있는 부동산경매가 좋은 기회가 될 수 있는 것이다. 불황의 시기에도 돈버는 사람은 분명히 있다. 확실하게 돈벌 수 있는 기술을 갖췄느냐에 따라 ‘위기를 기회로 바꿀수 있는 기회’는 얼마든지 있다.