정영수 경영학박사 /전남대 경영연구소 전임연구원(전)/ 대한여성일보.여성방송 총괄편집국장(현)

3월 중순을 넘어서 꽃피는 춘삼월이 되어야 하는데 최근에 한파가 몰려와 한국을 온통 차가운 겨울로 만들었는데 부동산시장도 서울 강남부동산 시장이 최근 거래량이 증가하고 가격이 상승하자 토지거래허가제 등 규제로 인하여 당분간 부동산시장에 한파가 계속될 것으로 전망되고 있다.

지난 2월 25일에 한국은행이 금융통화위원회(금통위)를 열고 3.00%인 기준금리를 0.25%포인트 인하하여 2.75%로 결정했던 시점에 집값 상승 우려가 있던 상황에 서울시가 토지거래허가구역을 해제하면서 강남 등 부동산시장이 거래량이 증가하고 가격이 상승하게 되었다. 2025년 2월 서울 아파트 거래량은 약 5600건, 3월은 약 8500건으로 예상되고 있고 일부 지역에서의 매물 부족과 토지거래허가 해제 조치가 맞물리면서 나타난 현상이다.

서울시와 국토교통부, 기획재정부 등 관계부처는 3월19일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하여 신규 토지거래허가구역 지정 대상을 강남 3구와 용산구 등 4개 구를 지정하게 되었다. 신규 지정으로 서울시 토지거래허가구역 면적은 52.79km²에서 163.96km²로 3배로 늘어난다. 서울시 전체 면적의 27% 수준이다.

토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 하는 규제로, 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용해 전세 세입자가 있는 주택을 매수하는 갭투자를 막는 규제이다. 몇 년동안 침체되었던 부동산시장이 조금 살아나자 규제로 혼란이 가중되어 정책 혼선이 되고 정책을 변경하면서 앞으로의 정책에 대한 신뢰도까지 잃어버린 결과를 낳게 된 것이다.

최근 한국경제는 불확실성이 지속되고 있는데 트럼프의 관세정책과 우크라이나 전쟁 등 영향으로 세계 경기침체가 지속되면서 암울하기만 하다. 부동산시장은 국가경제에 미치는 파급효과가 매우 크고 침체된 내수를 활성화시키기 위해 무엇보다 중요한 산업이다. 최근 2년 동안 부동산 시장이 가파른 침체기에 접어들어 정부의 움직임이 절실하게 필요한 중요한 시점에 와 있다. 분양가 상승, 공급 부족, 입주 물량 감소까지 ‘3高(고분양가·고금리·고공사비)’ 악재가 겹치면서 한국경제 시장의 불확실성이 커지고 있다.

한국건설연구원에 따르면, 건축공사비 지수는 130.26을 기록했는데 3년 전 3.3㎡ 공사비는 470만~500만원대에서 최근 1000만원대로 두 배 이상 증가한 수치로 건설업의 공사비 상승으로 인한 수익성 하락과 건설업계에 정치 불확실성 확대, 경기 침체 장기화 등 위기가 지속되고 있다. 서울 주요 도심지 외에는 미분양 급증 등 악순환이 이어지고 있다.

지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택이 12년 만에 최다 수준으로 7만173호로 전월대비 7.7% 증가하였고, 준공 후 미분양도 10년 5개월 만에 가장 많은 2만1489호로 전월대비 15.2% 증가세가 이어지고 있다. 악성 미분양의 경우 18개월 연속 증가 흐름 속에 11년 3개월 만에 최대 규모를 기록했다.

경기 침체와 내수부진, 고분양가 등으로 특히 지방은 5만3176호로 심각한 위기 단계로 올해 페업한 종합건설사는 102곳이며 하루 평균 1.8개 종합건설사가 문을 닫는 심각한 현상에 도달함에 따라 많은 일자리감소로 실업자가 증가하고 심각한 경제위기에 있는 것이다.

건설비 인상에 따른 문제점과 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 등으로 부동산시장의 암울하기만 하다. 최근에 건설업계가 사업계획도 제대로 확정하지 못할 정도로 어려운 상황인데, 정부가 시장 기능을 왜곡시키는 각종 규제를 고치고 거래를 막는 세부담을 낮추어 침체된 부동산시장에 활력을 주길 바란다.

부동산 시장의 연착륙을 위해서는 정부의 선제적 대응이 절실하게 필요하는데 건설사 뿐만 아니라 증권사, 신탁사 등 금융계 다양한 신용주체가 PF시장에 맞물려 있는 최근 상황을 고려하면 금융위기 당시보다 우발채무의 파급력이 클 것으로 보인다.

수요자의 매수기회 확대를 위해서 DTI 등 대출규제 완화, DSR(총부채원리금 상환비율)완화정책, 다주택자의 임대사업자 육성, 세금제도를 완화하여 미분양이 집중된 곳에 군불을 피워 정상적인 거래가 활성화하도록 지속적 대응이 필요할 것으로 보인다.

재건축‧재개발 인허가 절차 간소화, 재건축 초과이익환수 폐지, 지방 악성 미분양 아파트 취득 후 2년 이상 임대 시 취득세 감면 등을 통하여 공급량증대 혹은 수요억제를 중심에 놓는 정책 패러다임이 획기적으로 전환되어야만 현재의 부동산 딜레마를 풀 수 있다고 생각한다.

탄핵정국에서 경제가 침제가 지속되고 있는데 빠른 시간에 탄핵정국을 마무리하여 부동산정책을 “부하뇌동” 하지 말고 서민들이 불안하지 않도록 안정적으로 살아 갈 수 있도록 주거건물의 규제완화와 세금 감면을 통하여 적극적으로 실천하여 부동산시장이 거래절벽에서 벗어나 안정적이고 접근가능하게 유지되도록 하는 정책을 적극적으로 펼쳐 선량한 국민들이 행복하게 살아가는 국가를 만들어 주길 바란다.